公寓会影响首套房吗 - 文章专栏 - 模袋云

一、公寓会影响首套房吗？

公寓房在政府出让土地时，土地的使用性质是属于商业性质，目前商业性质的土地使用权一般为40年，部分拥有50年产权;商品房的定义目前有“住宅”和“非住宅”类型;公寓房在土地使用权上属于商业用地，按划分不属于住宅性质，住宅性质土地使用权是70年，此时购买公寓房按政策是是非首套房，在贷款上只能贷50%，如果作为首套房可贷款70%。

二、首套房的认定标准是什么？

1、曾贷款买过一套房，已经还清了贷款；或是曾贷款买过房，后来卖掉了，通过房屋登记系统查询不到房产，银行征信能查到贷款记录。这两种情况再贷款买房时算首套。

2、之前全款买过房，然后第二次是贷款买房；或是全款买过房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房时。这两种情况算算首套。

3、个人名下有两套房，但贷款都已还清且出售，能提供两套住房出售证明；或是个人名下有两套房，但贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，能提供住房出售的证明申请商业贷款。这两种情况再买房算首套。

4、夫妻双方中任一方婚前买房使用商业贷款，一方婚前购房用的是公积金贷款婚后，两人想以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清银行业金融机构，可根据借款人偿付能力信用等因素，灵活把握贷款利率和首付比例；或是夫妻双方的其中一方婚前有房，但无贷款记录。而另一方婚前也有贷款记录，但名下无房。在婚后共同买房申请贷款算首套。

三、二套房的认定标准有哪些呢？

1、贷款买过房，商业贷款已结清，再贷款买房，算首套。若贷款未结清算二套。个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。

2、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清，算二套房以上。

3、卖第二套房所交税款：卖方出卖第二套房产涉及到面积大小和自产权证领取之日起至今的年限。营业税：面积在144以上产权年限满了5年叫差额的营业税，没有满5年交全额。144以下，产权年限没满5年交差额，满5年免交。税率是5.6%差额算法（现房屋总价－原购房价）x5.6%。

4、个税：满5年要交个人所得税，普通住宅1%；非普通住宅3%。不满5年叫全额营业税，5.65%加个人所得税。土地增值税：144以上没满5年交，相反免交。144下不交。税率，0.5%。2019-11-05