五大技术场景分析，带你一窥全球地产科技创新的未来 - 文章专栏 - 模袋云

在2020年12月由亿欧发表的《2020全球地产科技创新TOP50》报告中，就对地产科技的现状及未来进行了分析与判断。以下是报告的节选内容。

由于地产行业涉及范围较广，地产科技覆盖了地产行业价值链中的开发、流通、运营、服务、综合方案等各个环节。地产科技在不同场景存在着不同的创新应用，也有平台型科技企业在以开放性的姿态为多个场景提供综合性的解决方案。也就是说，地产科技的创新可能体现在技术上，可能体现在服务模式上，也可能体现在技术与应用场景的融合与碰撞上。因此，除了分析地产科技的宏观概况，本报告也将从地产科技涉及的各个环节来分析目前地产科技的创新与应用，并对具有代表性的地产科技企业进行案例研究，以展望未来具有潜力的地产科技场景与蓝图。

基于对行业的分析与判断，本报告亦将创新力、竞争力、发展力作为评判标准，量化全球近十年间快速成长的主要地产科技企业的各项指标，评选出50家全球地产科技创新企业，为市场参与者提供全场景式的生态图谱参考。

需要提出的是，本报告虽指出了地产科技行业未来的巨大潜力，但也审慎地论证了其可能遇到的阻碍与挑战，如软硬件协同、数据孤岛等，以增强报告整体的客观性与批判性。通过本报告，地产科技投资者能触及行业脉搏，获取行业前沿动态；市场参与者能捕捉行业趋势，找准市场机会，明晰自身定位与发展战略；本报告还梳理了地产科技各细分赛道的核心技术，为技术创新提供参考。

总体而言，由于地产行业体量巨大却转型缓慢，新一代地产科技的东风或能助巨龙觉醒，引领地产全链路的革新。空间是人的载体，地产科技的升级与全人类的福祉息息相关。赋予空间思想力，或成新智能时代里极为浓墨重彩的一笔，我们都是见证人，更是参与者。

►未来几年，地产科技投融资将在技术应用成熟度的日益提升下兑现成长效应;

►曾经数字化程度较低的地产开发环节，将受益于云计算、人工智能、物联网等技术，孕育新风口智慧建造，未来预计将突破万亿人民币的市场规模;

►除投资机构之外，地产企业纷纷布局地产科技，能否通过地产科技顺利实现数字化转型，创新地产科技的应用场景，将成为新一轮行业竞争中能否存活并脱颖而出的关键。

政策利好，带来地产业转型契机

2020年，传统房地产生态将在智慧城市与新基建的浪潮下，迎来数字化转型的契机。

自2018年以来，国家确认将在智慧城市领域逐步完善智慧城市顶层建设，2019年发改委发布新型城镇化建设重点任务，加强城市基础设施建设，强化创新驱动，推进物联网“感-联-知-用-融”与智慧城市的一体化及规模化发展；2020年则在多个会议上及政策上强调，要坚定不移地推动新基建的发展，并明确了新基建的范畴，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，覆盖5G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网等技术领域。截至目前，上海、广东、江苏、重庆等地已处于相关大型项目筹划期，规模超过万亿，同时工信部赛迪智库《“新基建”发展白皮书》预测，在2025年在新基建领域的累积投资额将到达17万亿。

除中国以外，海外其他国家或地区亦在“智慧城市”与“新基建”上进行了布局。自2009年起，IBM与迪比克便开始合作建设美国第一个智慧城市，数字化公共资源及服务。根据IHS发布的《智慧城市：商业模式、技术及现行计划》，美国各州地方政府将根据城市特点的不同设计智慧城市，具体包括更新信息及通讯基础设施、加强城市安防等措施。在高新技术方面，全球移动供应商协会（GSA）发布的数据显示，截至2019年底，全球有119个国家和地区的348家运营商正在进行5G投资；

美国于2016年发布《国家人工智能研发战略计划》，欧盟委员会亦发布了《欧洲新工业战略》，宣布将加快在人工智能、5G、数据和元数据分析等领域的研究和资金投入。

由于地产行业体量庞大，海量数据的传输、处理、分析、存储等一直都是地产数字化转型的技术瓶颈，而5G、云计算、大数据等技术的日渐成熟则能帮助地产行业突破这一瓶颈，实现全链路式革新。智慧城市则能更直接地通过赋能空间载体，给予地产数字化红利变现的机会。

因此，可以预期，在政策的鼓励与扶持之下，新的技术将与传统地产相融合，从产品设计、生产方式到营销运营等各个环节实现数字化的流程再造，促进传统地产的数字化、网络化和智能化转型。

市场转型，推动存量精细化运营

与地产数字化趋势相对立的，是传统地产野蛮式增长红利的见顶。

从需求端来看，世界正面临人口老龄化的难题，根据联合国《世界人口展望：2019年修订版》，2019年人口老龄化率（65岁以上）为9%，而到2050年，人口老龄化率将超过16%。此外，据国家统计局数据，截至2019年年末，我国常住人口城镇化率已达60.6%，城镇化增速放缓。自2012年以来，我国城市建设区面积增速始终低于5%，由人口增长与城镇化拉动的地产增量需求亦不如从前。

从供给端来看，“房住不炒”等政策也对地产的增量扩张施加了一定的限制。除了针对居民买房发布限购令，我国在2020年8月提出房企融资新规，明确“三条红线”，界清房企融资的模糊地带，控制开发商拿地规模，限制房地产行业盲目扩张，推动房地产行业从“发动机”向“稳定器”的角色转变。根据“三条红线”，不同类型房企新增融资的上限被明确规定，即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。韩国等国家也为了打击炒房，在不同时期实施了较为严格的房产税。

当房地产行业的金融属性从政策上被削弱，市场参与者就只能从增长型发展转向存量改造，比如向制造业、服务业方向转型。此时，地产企业亟亟需创新途径，来提升自身的差异化优势。

与此同时，居民对存量更新升级的需求正大大加强。

据CNNIC的数据，截至2020年6月，我国网民规模为9.4亿，互联网普及率达67%，互联网对人民生活的影响正在加深。思略特研究显示，随着线上支付的普及与消费者习惯的转变，居民对地产衍生出了更加多元化、客制化的需求，而这种需求只有在地产全面数字化的情况下，如通过大数据、人工智能、物联网等技术分析人在空间中的行为趋势、预期及改善方式，才能够被充分实现。某种程度上，地产数字化已经成为新一代居民对未来的普遍预期。

用户数字化需求的扩大，为地产企业提供了存量更新与建立差异化优势的一种思路。或许，地产企业可以基于需求的转变，借助科技实现地产数字化转型，盘活存量土地资源，从传统产销模式向资管模式转变，节地利用，高效开发，精细运营。

换而言之，拥抱地产科技或许可以成为将未来地产企业突破瓶颈的重要手段与战略的主要发力点。

技术突破，赋予地产数字化生命力

当政策利好与市场转型扩张了房地产与科技结合的需求，技术本身的快速发展则为地产数字化转型注入了可持续的生命力，加速地产存量精细化运营时代的到来。

随着新技术应用成熟度提高，地产科技将迈入3.0时代

地产科技各发展阶段主要应用技术及技术应用成熟度

如前言所说，在地产数字化转型过程中起到重要推动作用的技术被称为地产科技。而地产科技在不同时期所运用的技术手段与赋能场景也在进行着一轮轮的升级与更新。

根据牛津大学的2020地产科技报告，地产科技基本可以分为3个阶段，第一个阶段（地产科技1.0）主要由微软办公系列软件等技术驱动；第二个阶段（地产科技2.0）主要由网站与手机应用、大数据等技术驱动，此时云计算等技术已初崭头角；第三个阶段（地产科技3.0）则可能始于近日，此时大数据、云计算、物联网、人工智能、区块链等多种技术将紧密融合，带动房地产行业的全新变革。

2022年我国房地产企业对物联网的新增需求最大

根据仲量联行2020年的调查，中国房地产企业对科技转型的需求整体增长，其中物联网和5G技术是未来两年新增需求中最具潜力的分支。

具体而言，中国房地产对物联网的新增需求已经达到了31%，同时，2022年将有一半以上的房地产企业对物联网、人工智能、云计算、大数据技术存在需求。这也验证了新一代的地产科技将逐渐增强对地产行业的赋能，让新一代地产数字化转型能顺利落地。

资本入局，重塑全球地产生态

全球新增地产科技投融资事件趋缓

根据PwC、Urban Land Institute的预测，2014年至2019年发生在地产科技领域的全球范围内的投融资事件超过2000起，金额累计超过200亿美元；2018年平均每起投融资事件所融金额约为1080万美元，而该指标在2019年则达到了1745万美元，年涨幅达到了62%，一方面说明全球资本正在加速涌入地产科技领域，为地产科技的应用落地提供必要的经济支持，另一方面也代表了各投资机构、投资者对地产科技的看好。

全球地产科技投融资金额增速上升

根据亿欧智库的调研数据，2014-2020年地产科技领域共有379起投融资事件，累计投资金额达到624亿人民币。其中，受地产行业宏观政策影响，2018年的投资总额较前一年度有所下降，但智慧城市、物联网AIoT等技术概念的兴起，激发了投资者的信心，使得2019年的投资增速达63%。总体来说，中国地产科技领域的投资者们对行业未来发展持乐观态度。

中国地产科技投融资总额波动上升

与此同时，一些头部房地产企业也积极参与了对地产科技的投资布局，目前的布局方式除了加大自主研发外，主要是投资或收购科技公司，形成双向赋能。Prologis，CoStar，Brookfield，JLL等皆采取了以上行动，以防止在地产科技3.0的浪潮中被具备科技迭代优势的初创企业替换，甚至淘汰。

从区域的角度来看，中国作为地产科技中发展势头强劲的代表，与较早开始发展地产科技的美国在赛道的投资偏好上存在着差异。

美国投融资较偏好企业服务、工程施工

中国投融资较偏好商业赋能、物业管理

根据公开资料，2013-2019年美国地产科技获投赛道主要集中在企业服务、工程施工、商业赋能等场景，目前获投企业的融资轮次主要为种子轮，但是企业服务、工程施工、商业赋能等场景已出现D+轮获投企业，整体而言企业服务场景B轮及其以后轮次的比例最大，占三分之一以上。

而2019年中国地产科技投融资的场景则主要集中在商业赋能、物业管理、企业服务领域，企业融资多处于Pre-A轮与Pre-B轮，并且存在较多被收并购的案例。

中国地产企业逐渐加重对科技的投入

2018及2020年中国地产企业科技投入比例变化

根据仲量联行，中国房地产企业在科技上的投入比例变化有增长趋势，相比于2018年，2020年科技投入比例在10%-20%，21%-30%，以及30%以上的企业比重均出现了上升。这也从侧面论证了中国房地产行业在收并购案例增多及科技投入加重的催化下，可能出现加速洗牌进入地产科技3.0时代的情况。

总体而言，近几年以来全球对于地产科技的投融资走强，将使地产科技企业获得厚积薄发的机遇，成长效应可能兑现。

地产开发创新：两大创新方向，六种应用场景

地产开发环节包括两大创新方向：智慧建造与智慧家居，未来的技术创新方向主要是大数据、BIM、人工智能、云计算和3D打印。

智慧建造应用场景

规划设计：包括资产评估、建筑设计、预算管理等环节。利用云计算技术进行数字造价，可以为企业和从业者提供工程多阶段的成本测算、专业工程量计算及工程信息服务；利用3D打印进行建模设计，可提升现有产品的发布效率与产品质量，在快速迭代的同时大幅度提升产品的稳定性；BIM（Building Information Modeling）即建筑信息模型，在施工图设计阶段的应用主要包括建模和计算，规范校核、三维可视化辅助设计、工程造价信息统计、施工图文档、其他相关信息管理等。BIM技术集成的设计数据可以帮助设计者选择最优的设计方案，进行方案的可行性评估。

建筑施工：包括建筑数字化管理和设备运营两大环节。建筑数字化管理即利用SaaS系统，通过电子化的工程图纸、BIM平台等直观界面，将施工现场系统和硬件设备集成到一个平台，形成大数据中心，为施工项目部提供整体的数字化解决方案，以帮助工程管理者、专业建筑人员直观掌握工程进度和成本等信息的联动变化，及时在预算范围内管理风险。此外，工厂预制和现场施工相结合的建造方式，将是未来建筑产业发展的方向。工厂预制加工技术，即根据数字化的几何信息，借助先进的数控设备或者3D打印技术，对构件进行自动加工并成形。

BIM、物联网、人工智能、云计算、大数据等技术快速发展及其在建筑业的推广应用，为智慧建造奠定良好基础。智慧建造不仅是工程建造技术的变革创新，更将从产品形态、建造方式、经营理念、市场形态以及行业管理等方面重塑建筑业。

智慧家居应用场景

家居新零售：大数据、云计算等技术使得新零售对家居行业赋能，推进家居产品供求两端对接效率的提升。现阶段不仅有家装企业纷纷接入智慧门店体系，实现“线上下单，就近门店体验”，互联网巨头也陆续入局家装行业，如京东与曲美家居达成合作，开创“曲美京东之家”家居体验馆。家装行业逐渐打通线上线下的障碍，以满足不同户型、不同消费需求和偏好的需要。

室内可视化设计：基于家装BIM技术的VR平台，可以帮助设计师将设计方案三维可视化呈现，使消费者能够更加直观地感受到设计效果，提升设计师的工作效率，提升户主的直观感受。

供应链平台：装修供应链环节多，链条中牵涉到很多供应商，对于部分小公司而言，由信息不对称问题带来的供应链管控不当会增加成本并影响供应的及时性。借助于ERP物料管理系统、SRM采购管理系统、CRM客户管理系统的供应链综合管理平台可提供一站式整装解决方案，解决管理痛点问题，并且增加小公司的议价空间。

智能家居：得益于物联网、5G、人工智能、无线通信、生物识别等技术的进步，智能家居行业发展风头正劲。目前较为流行的智能家居设备包括智能照明、智能门锁、智能门窗、环境监测、安全警报、影音娱乐等，语音AI、家庭智能网关、轻量级IoTOS为智能家居的人性化赋能，使之更加贴近用户需求。根据亿欧智库《2020中国智能家居行业研究报告》测算，2020年中国智能家居市场规模约4354亿元，预计2025年突破8000亿元。

地产流通创新：三大创新方向，四种应用场景

地产流通环节包括三大创新方向：房产数字化展示、房产数字化交易、房产金融科技，未来将借助大数据、人工智能、VR/AR、区块链技术，提供更安全高效的服务，提升用户消费体验。

房产数字化展示应用场景

营销策划：“全景看房+VR看房+AR看房”是房产销售新趋势，突破了时间限制与空间距离，VR与AR技术方便用户随时随地看房，扩大了地产品牌对潜在群体的触达率。同时，VR技术可以将尚未竣工的楼盘完整地呈现给客户，给客户提供沉浸式体验；AR技术则能减少样板间建造成本、提升广告宣传效果，为房产营销提供了更加广阔的空间，提升营销的转化率。

房产数字化交易应用场景

销售交易：随着互联网的普及，房产交易逐渐从线下往线上转移，根据亿欧智库《2020中国互联网房产服务行业用户洞察报告》的测算数据，互联网房产服务平台移动端用户规模近几年大幅上涨，2017年移动端用户仅2700万，而2020年用户数量已超过1亿，年复合增长率高达54.7％；其中手机APP已覆盖约89.6％的用户。较高的在线化水平为房产交易平台的大数据转型积累了用户基数与用户数据。从用户端来说，目前房产交易平台能借助大数据智能推荐引擎，实现多种房源推荐服务；借助人工智能深度学习的同户型房源查询系统、融合多源数据的小区指数和房屋估价工具，为用户提供更加便捷、精准的找房服务，实现“千人千面”。除此之外，房产交易平台自身也在逐渐向“房产大数据+SaaS系统+AMS资产管理系统”模式转型，推动房屋资源的标准化、线上化，方便统一管理。

房产金融科技应用场景

贷款风控：租赁分期平台结合用户行为画像，利用多维征信信息对用户进行交叉核验，并运用大数据、云计算、人工智能、生物识别技术，结合客户自有数据及第三方外部数据，搭建专业风控模型及决策引擎系统，并定期进行优化升级，为消费金融机构提供贷前、贷中、贷后全流程风控服务。

数字化理财：主要是通过大数据、人工智能等技术在住宅和商业地产领域满足市场透明度的需求，不仅减少在投资决策过程中的信息不对称，还以数字化格式提供数据，使机器学习程序可以更准确地执行投资决策。基于全链路加密、安全容器等关键技术可实现金融系统整体可信，从而达到资金安全管理的目的。

地产运营创新：两大大创新方向，四种应用场景

地产运营环节包括两大创新方向：住宅租赁和商业配套，涵盖短租民宿、长租公寓、智慧办公、智慧门店等多种地产形态，未来技术革新方向是大数据、物联网、人工智能、云计算、5G。

住宅租赁应用场景

短租民宿：借助大数据技术，短租民宿平台可精准匹配客源，而Web端应用与手机APP为消费者快速找房提供流量入口；消费经济大势下，“直播+”住宿新模式兴起，以直播平台进行内容分发，提高平台的成单率、拉新率、复购率。

长租公寓：长租公寓智能化系统由物联设备、通信层、SaaS综合管理平台、APP终端应用四部分组成，并保留第三方的扩展对接能力以发展“公寓+服务”的生态圈，如通过“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源，提升用户体验度，进而从衍生产品上实现盈利。增值服务费用主要体现在高端产品中，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。2020年，是长租公寓行业重新梳理的一年，长租行业依然机会暗涌。科技与长租公寓合作的步伐并未停止，智能门锁、智能门禁、智能水电表等硬件设备，智能管理等软件系统等已开始广泛运用于公寓的日常运营中，让长租公寓实现降本增效。目前，成本高依然是长租公寓智能化的普遍难点，但长租公寓智能化的未来已越来越明显。

商办配套应用场景

智慧办公：借助物联网、人工智能等技术，将信息传感设备实时感知需要的信息接入网络，完成物与物、物与人的联接，实现对空间设备的智慧化识别、跟踪、监控和管理，进行智能照明管理、智能用电管理、用电能耗分析、环境质量监测、门禁系统管理。利用可视化技术，环境数据可通过后台大屏实时展示，并且可在智能终端上进行实时操控。

智慧门店：融合人工智能、物联网、大数据、5G等技术，商业地产未来的创新方向之一是重构门店客户、货品、场地三者的关系，通过软硬件协同实现互动销售、客流统计、智能导购、智能收银等功能，帮助商铺实现业务数字化，提升客户购物体验。门店可利用大数据技术，分析会员客户，绘制精准的用户画像，从而针对不同客群的消费习惯优化营销和管理措施。

地产服务创新：一大创新方向，五种应用场景

地产服务环节目前主要集中于智慧物业服务，通过智能门禁、智慧停车、智慧缴费等可实现基本的人员、资产、空间调度，目前物联网、人工智能等使海量终端的信息收集与反馈得以实现。

智慧物业应用场景

智慧物业应用于住宅、商业和工业领域，目前最主要的是住宅和商业。因为住宅物业与商业物业目标客户不同，业态也不一样，所以智能化服务提升的方向也有所不同，住宅物业聚焦社区服务和家庭生活的改善与提升，而商业物业更加关注租户的流动经济效益与资产价值。针对运营主体而言，商业物业是强运营主体，住宅物业是弱运营主体。本环节主要分析智慧物业在住宅领域即智慧社区中的应用。

智能门禁：智能门禁主要以人工智能、物联网、云计算等技术为主，分为生物识别门禁、云门禁及融合型门禁等。生物识别门禁通过指纹、虹膜、人脸识别等不可复制的人体特征验证身份；云门禁通过将门禁对接到公众号、小程序、APP上，来支持移动终端的NFC/二维码/远程开门、一键呼叫访问等功能；融合型门禁可能是以上两种方式的组合。门禁系统属于高频应用，是智慧社区的入口，所存储的数据与信息可以深度开发，辅助提升社区管理与服务品质。

智慧停车：基于物联网、云计算、GPS定位、GIS等技术，通过摄像头、车位桩、传感器等停车场终端设备，遥控与监管车辆进出，实现停车场的无人值守，能综合应用于停车位的采集、管理、查询、预订等服务，实现停车位资源的实时更新与可视化。智慧停车能最大化停车位资源利用率，提高空间管理效率，解决“停车难”痛点，也能积累用户轨迹信息，挖掘用户价值。

智慧能源：基于物联网、人工智能、大数据等技术，覆盖源、网、荷、储及增量配电网等全系统，能通过能源管理平台，采集能耗数据，优化能源运营。智慧能源的基础功能有智能故障定位、隔离与供电恢复，电网监测负载潮流分析实时控制；进阶性的功能包括综合利用地源热泵、空气源热泵等节能减排。能源是住宅使用、社区运转中的刚需，同时能源的合理使用是打造绿色环保城市的先决条件，因此智慧能源系统的建立是智慧社区建设中不可或缺的的一环。

智慧缴费：在物联网、云计算、大数据等技术的支持下，通过智慧社区的各个系统，如门禁、停车、能源等系统中所沉淀的数据，形成透明、公开、实时的可视化缴费平台，并对接到公众号、小程序、APP等物业管理渠道，使用户能够线上查阅缴费情况，线上支付等，降低人力物力成本，提高物业管理效率。

周边信息：主要以大数据、人工智能、物联网、GPS定位等技术为主，通过用户在区域范围内的行动轨迹数据，分析用户心智；基于用户所在位置，为用户智能推送附近医疗、家政、养老等一站式信息。在信息集成的基础上，物业管理平台一方面能够解决业主所需功能模块分割、需求多样化的痛点，一方面也能够联动周边生活场景，通过广告植入、第三方预约导流等方式为周边商家提供营销服务，增加创收。

地产综合方案创新：两种应用方向

不同于其他细分场景衍生出的地产科技，地产科技综合方案可运用在多个场景，目前主要应用于商业与公共地产，未来的技术创新方向是大数据、物联网、人工智能、云计算、区块链。

商业性应用

在地产商业化中，地产科技综合解决方案的提供商一般服务于房地产企业，如房地产开发商、供应商等，主要服务方式是利用通用化智能技术+定制化服务的基础设施、软件、平台等帮助房地产企业实现数字化转型，收费模式主要为订阅费用制、项目制等。

在地产科技的商业性综合解决方案中，主要运用的技术有大数据、人工智能、物联网、云计算、区块链等，可优化的流程可能有采购、建造、营销、销售、房地产资产管理等，呈现出一站式与全链路的特征，具有较高的使用效率与落地可能。

不同于更涉及企业内部核心的ERP系统等，未来或能成为主流的商业性地产科技综合解决方案更注重前端，产品标准化程度高，更适合房地产企业保护商业机密、进行云端部署。

一家商业性地产科技综合解决方案提供商可能同时涉及全屋智能、智慧家庭、智慧社区、智慧酒店、智慧公寓、商业配套等场景，因为这些场景在系统应用、场景配置上可能存在共性。

相比于房地产企业自研数字化方案，专注于技术赋能的地产科技综合解决方案提供商拥有更广阔的数据资源沉淀，研发成本也较低。从市场天花板的角度来说，商业性地产科技综合解决方案也有更多想象空间。

公共性应用

不同于地产的商业性应用，公共地产的数字化转型主要由政府相关部门与头部科技公司（谷歌、微软、阿里巴巴等）引领，数字化的成果也主要应用于公共基础设施的完善、城市建设决策的更新上。

与商业性的地产科技综合解决方案类似，公共性地产科技综合解决方案也主要调动了大数据、人工智能、物联网、云计算、区块链、5G等技术，但由于公共地产对数据处理的需求量大，同时更需要透明、公开、准确、可信的环境，云计算与区块链更有潜力在公共地产的数字化转型发挥影响。

目前主流的公共性地产科技综合解决方案应用于智慧城市、智慧校园、智慧园区、智慧医院等。相较于商业性地产科技综合解决方案，公共性地产科技综合解决方案在地理上可迁移性较强，但是场景的独特性也较强。例如，校园场景与医院场景差别较大，数字化的重点也不一而同。也就是说，一家公共性地产科技综合解决方案提供商如果要在多个公共场景进行全链路的布局，会面临较高的研发成本，或需要较强的科研实力；因而中小型方案提供商更可能会从场景中抽选共通却零散的部分，例如安防体系，来打通多场景，或也可能专注某一公共场景，深耕单一场景的一站式方案。

地产行业通过技术手段实现数字化变革的趋势是必然，但是发展地产科技也存在着阻力。

地产公司缺乏足够的决心与耐心推动数字化转型。过去地产企业保持了高增长高利润的发展模式，即使行业发展速度放缓，部分地产企业依然维持着赚快钱的逻辑，因此，地产企业缺乏足够的动力与决心推动地产的数字化转型。根据仲量联行，2020年仍有约45%的中国地产企业的科技投入在10%以下。此外，地产企业推进数字化转型，是为了降本提效，提升业绩水平。但是，数字化转型是一项长期的战略行动，需要长期投入，有些地产企业在大投入后，短期内业绩提升并不明显，后续缺乏耐心持续的投入。

地产公司数字化面临数据治理与软硬件协同挑战。地产行业以项目制为主，如何统一不同项目的指标信息，如何标准化项目的业务环节，如何建立标准、准确、精简的数据系统，使数据治理能够覆盖到项目、产品、客户，并形成有效的共享、联动与反馈，是地产数字化的开头难。此外，由于地产中存在大量信息终端，以及用户对空间的需求日趋多元化，软硬件协同的技术难度加强。以地产开发环节为例，建筑中各系统间配合复杂，且牵一发而动全身，当用户对软件的需求出现变化时，硬件可能因位于底层建设或影响其它系统而难以跟进，或因操作专业性过强而难以实现。

地产公司在数字化建设中忽视技术与业务的融合。许多地产公司在数字化建设过程中一味追求强大的技术与平台，却忽略了与业务的融合，公司内部技术人员与业务人员之间存在较高的认知壁垒，造成“懂技术的不懂业务，懂业务的不懂技术”的尴尬局面，从而大大降低了地产数字化转型的效率。技术与平台只是基础，如何利用技术的手段加深对业务的洞察才是关键。因此，地产数字化转型的前期，要做好技术与业务的融合，能否做好技术团队与业务团队的磨合决定了地产数字化的成效。

另外，由于空间是人的核心载体，地产行业一旦全面数字化，将涉及大量关于“人”的数据，一方面具备极高的商业价值，但另一方面也会因高价值而导致分布在不同利益集团的数据所得者各自为营，进行数据割据，丧失数据的完整性与互联价值，同时也可能涉及隐私安全泄露风险。

空间即服务，地产的科技升级直达人类的幸福升级。

目前全球范围内的地产科技浪潮已悄然蔓延，其中北美、欧洲等地区以供给端的升级更新为主，已能通过物联网、人工智能等技术在空间规划、建筑施工、物业管理等方面实现一定程度上的远程操控；而中国地产科技由于起步较晚，并以消费端为导向，要使科技向产业上游赋能，还需要经历从在线化到智能化转变的阵痛期。但总体而言，各区域地产科技的发展都有更鲜明的全链路革新的趋势，未来具体可能有以下三种体现：

万物互联，5G加速建筑转型。智慧建筑作为此前地产价值链中更新较为缓慢的领域，在人工智能、大数据、物联网、云计算等技术的快速发展下，拥有了前所未有的潜力。在智慧建筑的空间规划、施工运维等环节，物联网技术将在5G的高速支撑下连接空间中的海量终端，让建筑中的系统与系统之间有了对话的可能，解决建筑体系牵一发而动全身的痛点。同时，在建筑的用户响应环节，万物互联也能通过云计算、人工智能、大数据等技术的加持，对用户行为数据做更深入的洞察、解析、反馈，赋予各空间内的终端创造多场景、个性化解决方案的能力。

赋能支持，提高场景切入效率。相较于基于场景的分散、独立式技术开发，融合多种技术与通用能力的赋能平台，能够在新场景诞生后，直接结合积累的用户数据、现成的半成品粒状模块与未变现的资源能力，快速切入新场景，节省时间和成本。因此，未来综合型解决方案可能成为地产科技落地的最优解。这意味着，赋能型地产科技企业会有更多的市场空间，发展赋能核心也会成为一些地产企业龙头数字化转型的重点。对地产企业来说，如果能建成一个可联动业务、数据、物联网的技术赋能平台，就能实现内部与外部的联通，并且能有效处理空间、人员、场景，降低决策误差。

技术生态，与人的智慧共舞。尽管地产升级是科技赋能的过程，但是封闭式的技术自我决策也会使地产数字化转型的成果被局限。以建筑环节为例，人们会借助人工智能、云计算、大数据等方式，简化以往耗时耗力的规划建模过程；但如果将智能导出结果直接作为最终方案，由人脑孕育的灵感之美将在建筑中难以寻觅。因此，地产科技在发展的过程中，应是开放的、包容的、进化的，人们也需要利用好技术这一工具，去构建对房屋楼宇的想象，而非完全依附科技。

总而言之，发展地产科技的过程，即赋予空间更多思想力的过程，也是赋予人类更多想象力的过程。在云计算、5G、人工智能、物联网、大数据等技术的多元化融合、交互、发展、更新下，可以确定的是，新一代技术革新的港口已经开启，而由科技驱动的未来地产，也正在扬帆起航。