深度解析农村宅基地三权分置政策 - 文章专栏 - 模袋云

　　2018年1月15日我国国土资源工作会议在京顺利召开，会议上，蒋大明提出了我国将探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，消息一出，迎来了全国人民的高度关注，大家真的对三权分置理解了吗，容小编来为大家深度解析。

　　先来回顾下姜大明具体怎么表示的，他透露到，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　这段话的深意是什么呢？是不是将意味着农地能入市呢？

　　一位不愿具名的专家认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确，只是为未来放活做铺垫。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

　　严跃进认为，类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建设，更多是一些农村经营性用地，其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

　　姜大明说的这段话如果说意味着农地能入市，那么会对房地产市场带来冲击吗？

　　上述不愿具名的专家认为，过去的农村集体建设用地改革很多年了，但是直到现在也没有什么实质性的进展，他判断宅基地的改革应该会更加谨慎，因为涉及到农村居民的居住问题，力度和进展会有多大可想而知。

　　他同时指出，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

　　实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前，2015年，国家提出在北京（楼盘）市大兴区、天津（楼盘）市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

　　去年，为落实“房住不炒”，国土部和住建部联合确定第一批在北京、上海（楼盘）、沈阳、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，这也是为了增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

　　实际上在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。另外从此类表述来看，类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取，尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

　　而从宅基地的三权分置的角度看，实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看，宅基地的集体所有权的概念不会变，这是基本的原则。而从农户的资格权来看，也是要积极保障的，这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。而在此类放活宅基地使用权的概念上，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。类似做法其实和目前做的租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁用地的用房性质其实是国有建设用地，而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。

　　此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。另外类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的，更多的是一些农村经营性用地，其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

　　宅基地三权分置将带来哪些制度红利？

　　①宅基地的三权分置，从土地供给端，让集体土地入市。

　　农地的三权分置改革较为成熟，主要是土地所有权、承包权、经营权。类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用权。我们认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人，且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。

　　②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放劳动力制度红利。

　　农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。

　　③购买力与需求的双升，二线城市加速赶上，看好以二线城市作为主战场的全国龙头。

　　当前政府调控思路已经从“政府缺钱、政府卖地、银行配合放贷款”的逆向经济逻辑，转向为“产业拉动用工需求、人口流入消化商品房、政府根据库存周期供地”的正向经济逻辑，这是长效机制能够达成的结果。由于一线城市限制人口、三四线城市人口流出，二线城市成为人口增长的主要区域，以产业带动地产的新逻辑作为政府思路之后，如何调用劳动力的涌入带来需求增长、如何提高劳动生产力带动收入增长，是制度红利需要解决的问题。

以上就是小编为大家整理的三权分置政策的深度解析观点，供各位参考。